あなたのリフォーム応援します。

中古戸建てのポイント

リフォームのミカタ > 目的別リフォーム術 >  中古住宅購入とリフォーム > 中古戸建てのポイント

工法によるリフォームの難易度

比較的マンションよりもリフォームの自由度は高いですが、工法や構造によっては制限が出てくる場合があります。例えば構造的に取り外せない柱や壁の部分は変更することが出来ません。

易しい やや易しい やや難しい 難しい
木造軸組(在来工法) 鉄骨系プレハブ工法 木質系・コンクリート系プレハブ工法 2×4(ツーバイフォー)工法
比較的自由にリフォーム可能 間取りの変更など自由度は高い 比較的間取りの変更が難しい 間取りの変更は難しい/内外装のリフォームは可能

構造部分のチェック

中古住宅のチェックで重要な点は見た目などの表面的な部分ではなく、骨組みや構造などの躯体部分です。出来る限り購入前に建物を見せてもらい細かくチェックするようにしましょう。

地盤・建物の傾き・ゆがみ
建物周囲の地面と基礎の間を確認しましょう。もし隙間があると地盤沈下がある恐れがあります。また、基礎にひび割れがある場合、建物全体に大きな負荷がかかっている可能性がありますので要注意です。建物内を歩く際は素足になり、床に傾きや違和感を感じないかも確認するようにしましょう。
床下の状態
床下収納や押入れなどに点検口があるので点検してみましょう。床下は乾燥している状態が普通ですが、もし湿気があるようでしたら、シロアリや木造部分の腐食が考えられます。また外側から床下をのぞき込んでみて、基礎に黒く縦細の長い汚れが付いていたらシロアリが通った跡である可能性があります。
カビ・黒ずみ
家具の裏や押入れ、部屋の隅などにカビが発生していないか、また屋根裏や天井に黒ずみが発生していないかをチェックしましょう。黒ずみやクロスのはがれは、通風状態や断熱材の施工に問題がある場合があります。また天井のしみは、雨漏りの可能性があります。見た目だけでなく、変な臭いがしないかも確認しておきましょう。

関連記録のチェック

確認しておきたい書類は主に「設計図面」「補修履歴」「施工中の記録」「検査済証」の4点です。これらの書類や記録は建物の選定する重要な指標の1つとなり、完璧に揃っていれば言うことなしですが、現実的には揃っていないことも多々あります。そういった場合は、書類の有無をまずは確認した上で不動産会社に確認してもらうようにしましょう。

設計図面
「間取図」「立面図」「伏図」などの図面一式のことです。
補修履歴
保守・点検が行われ、いつどこを修理・リフォームしたかが分かる記録です。
施工中記録
施工中・工事中の記録のことで、現場写真なども合わせて閲覧出来るとなお良いです。
検査済証
建築物と敷地が建築基準関連規定に沿っている証明として交付される証書です。

法律的な制限を知っておく

建築基準法とは、安全性や居住性、環境保持を目的とした法律です。その内容は大きく2つに分かれており「集団規定」と呼ばれる都市計画上の制限と、「単体規定」と呼ばれる個々の建物への制限となっています。この建築基準法は、リフォームの際にも例外なく適用されます。その他、地域やその敷地ごとに法律や条令が制定されていたり、法改正などにより建物が建った後に、当時の制限から変更がある場合がありますのでよく確認するようにしましょう。
気をつけておきたい代表的な制限は下記となります。

  • 建蔽率(建ぺい率)・容積率による制限
  • 用途地域・斜線制限による制限
  • 道路幅員による制限
  • 防火地域・準防火地域による制限
  • 北側斜線による制限
  • 道路斜線による制限
  • 建築確認申請